Vendre un LMNP après la réforme de l'amortissement : ce qui change

L'amortissement ressort à la vente

Au réel, l'amortissement a réduit vos revenus imposables année après année. La réforme réintègre ces amortissements dans la plus-value au moment de la cession. Le bien n'est plus taxé comme la résidence d'un particulier mais comme un élément d'exploitation : la plus-value suit le régime professionnel, et le gain constaté part d'une base plus élevée qu'avant la réforme, précisément parce que vous avez amorti.

Le point à retenir : l'amortissement n'a jamais été un impôt en moins, c'était un impôt en moins aujourd'hui. La réforme le transforme en impôt différé, réglé le jour de la vente, au taux des plus-values professionnelles, cotisations sociales comprises.

Un exemple fictif, pour voir la mécanique

Prenons un studio acheté 180 000 €, loué meublé au réel depuis dix ans, amorti à hauteur de 45 000 €. Il se vend 230 000 €.

• Avant réforme : la vente d'un tel bien pouvait rester dans le régime des particuliers, avec l'abattement pour durée de détention qui atténuait, puis annulait, la plus-value au bout de longues années.
• Après réforme : les 45 000 € d'amortissements remontent dans le calcul, la plus-value professionnelle se calcule sur une base majorée, et l'abattement de détention ne joue plus de la même façon. La note nette au vendeur peut être sensiblement plus lourde qu'il ne l'imaginait.

Exemple fictif, à des fins d'illustration. Les taux, abattements et modalités précis évoluent à chaque loi de finances ; un calcul de vente réel doit partir des barèmes en vigueur au jour de la cession.

Ce que cela change pour la décision

La question n'est plus « combien vais-je toucher ? » mais « combien vais-je toucher, une fois l'impôt différé payé ? ». Et surtout, la vente ne se juge plus seule : le bon comparateur, c'est le scénario dans lequel vous gardez le bien — revenus locatifs nets après impôt, IFI, nouvelle facture fiscale à la revente — face au scénario où vous vendez et réinvestissez dans un autre actif, net de frais et de fiscalité.

Pour un conseiller en gestion de patrimoine, c'est devenu la question que les clients posent sur leurs meublés anciens. Y répondre sérieusement demande de projeter les deux scénarios année par année, sur la même base de barèmes — un travail que peu de tableurs font proprement, et qu'ils laissent de côté dès la prochaine loi de finances.

Comment sécuriser le calcul

Oditimo a été construit exactement pour cette étude : vous saisissez le bien, le mode de détention et le projet de réinvestissement, et le moteur projette les deux colonnes — garder ou arbitrer — avec la fiscalité française complète, puis produit un rapport PDF que le client peut lire. Le moteur est mis à jour à chaque loi de finances, parce que c'est notre métier, pas le vôtre. Découvrir l'étude sur la page d'accueil.